房地產「智能估價模型」發展的三座大山 盧銘恩會員

人工智能驅動的阿法狗在數年前已能輕鬆打敗中韓的國手。時至今日，人工神經網絡等技術雖說還在完善當中，筆者相信，今日的人工智能技術實際已經可以代替人類進行一些複雜的分析，甚至思考。至於在商業上的應用程度，已經不是技術上問題，而是行業認受性和法律框架等問題。如無人駕駛汽車大可取代人類駕駛，但法律還是未能解決交通事故責任誰屬的問題。

香港作爲第三工業社會，一向尊崇專業人士，筆者亦是一名產業測量師。專業人士的定義，泛指掌握及閱覽大量資訊及數據，配合自身的經驗去運用案例做出分析或服務的一個群體。如今，人工智能大數據等科技，其實早可取代這些技能 。就以筆者的專業來説，產業測量師一般專責處理的房地產估值，也正在面臨新興的智能估價模型（“AVM”）之挑戰。香港的房產估值行業還是處於「石器時代」，反觀中國内地早已有科技公司開發AVM，部份按揭銀行更會直接採納AVM所得出的結果，作為按揭批核的依據。似乎，一些從事販賣物業評估報告簽名的測量評估師，正漸漸被科技取代。

教授房產估值的第一門課，開宗明義地說：「房產估值就是藝術和科學的結合」。聽起來很玄，但實際上也說明房產估值其實沒有絕對的對或錯，是一種帶有主觀性的鑑定。房地產評估要通過大量成交案例收集，分析比較一些宏觀及微觀的參數、現金流推測等來進行。但所謂“rubbish in－rubbish out”，人爲操控無可避免。

於香港資本市場，房地產評估報告扮演著不輕的角色，如上市公司收購交易的公允作價、投資物業週年重估可影響其損益表、地產貸款額度的多寡，也是依賴產業測量師的評估報告。行業的房地產評估公司，亦是良莠不齊。據筆者了解，部份測量師行，只會遵從客戶的要求，“評”出一些數字，奈何有關專業學會卻佯作不見，監管失靈。有見及此，證監會及銀監會等亦不能坐視不理。筆者認爲，倘若行業生態難變，AVM或可令機構投資者、銀行及監管機構等，有一個風險控制的可能，撇除人為錯誤及操縱，長遠使資本市場穩定安全。

香港測量師學會去年接受南華早報查詢時，認爲視察物業是專業物業評估報告的一環，故此地產估值完全自動化是沒有可能的。但單憑這點就拒AVM於千里之外，未免有點消極，筆者認爲業界理應懷抱創新，專業監管機構更需積極應對科技衝擊，規範操守。總括來說，香港的AVM發展正面對科技發展進度、行業既得利益阻力及法律框架的三座大山，需要業界與政府共同推動，金融體系才得以透過科技創新來增加安全系數。