特朗普御用會計師割席 操縱資產估值惹的禍 盧銘恩會員
2022年4月9日
撰文：盧銘恩 香港專業及資深行政人員協會會員 方土控股行政總裁 香港中文大學商學院客座助理教授
美國前總統特朗普的家族私人企業，涉嫌欺詐性操縱關鍵資產的估值，以獲取稅務、貸款以及保險等優惠。虛假陳述資產價值，以換取顯性的經濟利益，是對一個國家的稅務、銀行，以及金融體系造成或大或小的衝擊，故此，各地政府監管機構都需要打壓這種經濟欺詐行為。
證據指向特朗普集團浮報了高爾夫球場、商業大樓等重磅資產價值，以向銀行取得額度更大的貸款。誇大位於紐約曼哈頓的特朗普大樓（Trump Tower）頂層公寓的面積三倍，拉高估值近2億美元；假報根本不存在的高爾夫球俱樂部會員繳費收入，以造大各地球場的估值。
報導暫未透露誰是特朗普集團的房產估值師。房產估值師是資本市場的隱藏但具影響力的角色，如投資物業週年重估可影響其損益表、地產貸款額度的多寡等。在香港，這類專業工作均為產業測量師負責。
類似高爾夫球場這種另類房地產，估值師可以在營收狀況來做文章以推高估值，就如此案偽造會員的繳費總額。早前有本地辦公室大樓業主據說在一些租金安排上作出浮誇預測，而測量師卻依據充滿水份的租賃數據，拉高其估值，從而令業主得到更大額度的貸款。
要防控房產估值被操縱的第一道防線，是估值行業的自我監管。筆者接觸的歐美房產估值公司，一般會在收取百分百的費用後，才開始進行估值工作，以保持其獨立性。但本地估值師先口頭滿足客戶需求，達成默契的情況下再被委託，已是不成文的行業潛規則，加上有關專業學會監管失靈，第一道防線形同虛設。
另一道防線就要依賴政府監管機構了，如各地的銀行和金融監管局，以防貸款銀行與房產估值師，沆瀣一氣，過度借貸。
