樓宇按揭市場的一大漏洞 羅珏瑜青年組會員

撰文：羅珏瑜 香港專業及資深行政人員協會青年組會員 華坊諮詢執行董事

今年2月23日，財政司司長發表了「波叔plan」，即修訂香港按揭證券有限公司的按揭保險計劃樓價上限，措施已推出差不多3個月，成效顯著。金管局早前提交的立法會財經事務委員會文件顯示，今年截至4月20日，按證公司共批出約12,500宗按揭保險計劃申請，當中1,160宗屬「波叔plan」後新適用範圍下的個案，超過九成為首次置業人士。

香港的住宅市場由剛需帶動，「波叔plan」以上調按揭貸款樓價上限的手段，協助置業人仕上車，不過，銀行如何厘定按揭可以承造的金額？物業估值是承造按揭的重要指標，每間銀行都會為按揭申請物業進行估值考量，並以此決定可批出的貸款額。大部份銀行都會把估值工作外判予其於名單上的測量師行， 在這過程中，按揭申請人並不能選擇自己心儀的測量師。各測師量行的專長及團隊質素各有不同，尤其特殊類型的住宅如豪宅、洋房、村屋、唐樓，其估值的考量以至需進行的盡職調查深度甚是不同。實際上，銀行名單上所指定的測量師行並不多，而且多年不變，銀行職員一般只會按程序選擇慣常溝通的測量師。而測量師通常會以區內較接近估價日期的相類單位成交價作比較，對於成交較稀疏的屋苑或特殊種類的物業（特別是豪宅），很容易出現估值不足的現象。作為按揭申請人的準小業主們，在估值不足的情況下，無奈要自行抬錢上會。

相反，市場上也有些炒家，熟諳測量師行的運作，自製關聯成交，把「成交價」推高從而抬高物業估值，以便獲得更多銀行貸款。更甚的是，對於鮮有成交的物業如成幢商廈的估值，其「真實價值」可供發揮的空間便更大，如自制關聯租約，推高租金從而把估值推高等技倆也是屢見不鮮。無奈，在樓宇按揭市場，監管機構只針對按揭成數作監管而鮮有質疑測量師的物業估值報告，這無疑是整個按揭市場的一大漏洞，而銀行如何確保其外判的測量師行的估值水平也是風險管理重要的一環，只有充分發揮監管機構的功能，香港的房地產金融方能健康發展。