中國內地公募REITs擴容 實現內地商業房地產REITs的第一步? 盧銘恩會員

2023年5月16日 撰文:盧銘恩 香港專業及資深行政人員協會會員 方土控股行政總裁 香港中文大學商學院客座助理教授

今年3月24日,繼證監會發布《關於進一步推進基礎設施領域不動產投資信託基金(REITs)常態化發行相關工作的通知》後,國家發改委同日也發布了《規範高效做好基礎設施領域不動產投資信託基金(REITs)項目申報推薦工作的通知》,(發改投資〔2023〕236號,下稱“236號文”)。此文件進一步將REITs發行擴展到消費基礎設施領域。236號文可以說是內地邁向商業房地產REITs的重磅文件,對房地產金融市場和房企來說,可以說是一個好消息。

“236號文”的精神上,是以金融商業操作,去支持消費性相關的產業,盤活消費的場景和基礎建設,那就是商業地產,從而進一步促進內地的內部消費市場。文件也明確點名優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目,以能夠保障基本民生的社區商業項目等來發行REITs。

對於商業房地產業界來說,政策也趨向引導行內以往過度重視開發,忽略資產營運的格局,轉向精品化營運。事關內地房地產市場經歷改革開放三十多年,已逐漸由開發型,轉變到存量型時期。如此政策,有助體現商業房地產的重新估值,甚至包括估值溢價,因為REITs對商業房地產的定價,更偏向於其製造現金流的能力,亦即資產營運的能力,與以往一般的房地產資產作為表內資產,更重視市場成交的表現,有著根本性的不同。故此未來可見,資產管理公司的角色越發重要,而開發商從以往純粹作為房地產產品的製造商,實在有必要轉型到營運主導的資產管理領域去。

但現階段,也不是所有的商業房地產都受惠於此新政策,一般大型的高端奢侈商場估計就不在此列,事關其屬性與保障民生無關。但同時間,由於“236號文”對發行REITs的資產估值規模也有門檻,那麼一些有保障民生功能的社區商業,如一些幾千平米零散的街鋪,要打包發行REITs估計暫時亦有難度。故此,第一批可以涵蓋的商業房地產估計就是那些三到四層高,內地稱作”盒子商場”的便民購物中心,甚或一、兩萬平米起跳的住宅底商。

筆者期望,隨著政策進一步的改革,在基礎建設領域公募REITs涵蓋的資產類型越來越寬的情況下,中長期實現一個健全的REITs市場,以盤活內地的大規模存量地產,而房地產資產管理行業也能在此階段有機成長。