房地產價格指數具衍生工具商品化潛力 盧銘恩會員

2023年9月13日 撰文：盧銘恩 香港專業及資深行政人員協會會員 方土控股行政總裁 中大商學院客座助理教授

與股票、債權等傳統型投資產品不同，房地產投資具有投入成本高，投資週期長等特點。此外，房地產是實物資產，存在損耗、折舊和翻新的問題。因此，對於普通投資者而言，即便想利用房地產投資配置自己的投資組合，購買實物地產的成本也讓大家望而卻步。而金融衍生品的發展為大眾開闢了一條進入房地產投資領域的新途徑，其中就包括房地產價格指數衍生工具。涵蓋此類衍生品的合約通常是根據房地產指數簽訂的，大多是結構完善，故此基礎廣泛和高可靠性的指數對於此類金融交易至關重要。

房地產價格指數衍生工具，是指以房地產價格指數作為指標的資產，與期權或遠期合約結合，將其商品化成為一項衍生工具。在英美等市場，已經存在了一段不短的時間。英國在使用房地產衍生工具方面一直處於世界領先地位，英國最常用的商業地產指數還被用於其他幾個國家，包括澳洲、德國、瑞士、法國和意大利等。在美國，最常用的指數是國家房地產投資信託委員會指數（National Council of Real Estate Investment Fiduciaries Index）。

房地產衍生工具商品化，確實能為國際房地產市場投資創造了不少機會。衍生工具的使用可以讓投資者在不直接買賣房產的情況下獲得或減少對房地產資產類別的機會或風險，從而改善房地產行業的運作。流動性的增加和前期資本要求的減少，也能為執行房地產投資策略（即投資）和管理風險（即對沖）提供了更大的靈活性。 雖然房地產衍生工具的開發，在歐美等國實在吸引了不少金融專家去開發，但其實許多如指數、定價、教育、基金授權、稅收和會計處理等問題仍然存在，這也阻礙了房地產衍生工具商品化的成功實施和增長。 對於市場來說，克服這些障礙至關重要，以便徹底改變投資機構對此範疇的框架設置，讓投資者能夠接觸房地產資產類別並對沖私人房地產風險。