中國內地Pre-REITs正在鋪墊內房公募REITs的發展 盧銘恩會員
2024年2月23日 撰文:盧銘恩 香港專業及資深行政人員協會會員 方土控股行政總裁 中大商學院客座助理教授
去年11月,綠地香港與總部設於北京的高和資本簽訂了一個Pre-REITs合作協議,目標共同成立Pre-REITs基金,標的對準甚有前景的租賃住房,長遠目標希望創建公募REITs的平台。Pre-REITs是指對於具有發行公募REITs潛力的標的資產,用投資者提前介入的方式,對資產進行建設、運營和培育過程,並在資產和市場時機成熟的時候,通過公募REITs實現退場。
而內地自從2020年開始,有不同完善和推行基礎設施領域的公募REITs之相關政策出台。到目前為止,相關的公募資產規模,已達到總值超過800億元人民幣,並涉及一些基礎設施類別的資產, 如產業園區,保障性住房等。由於去年3月國家發展改革委員會發布的《規範高效做好基礎設施領域不動產投資信託基金(REITs)項目申報推薦工作的通知》,將公募REITs發行之標的資產類別,擴展到消費基礎設施領域,如明確點名優先支持發行能夠保障基本民生的社區商業項目等REITs,如百貨商場、購物中心、農貿市場及社區商業等城鄉商業網點項目。
Pre-REITs除了以公募REITs的形式退出外,資金也可以通過資產大宗整售、類REITs、基金再續期等方式退出。而Pre-REITs的募集得來的資金,既可用於投資新建項目,也可以收購現有的項目進行改造升級。
由於公募REITs對資產的運營期限、收益率等要求較嚴格,不滿足條件的資產需要專業機構介入培育並提升資產估值,故此Pre-REITs可以說是造就公募REITs的一個前置必經階段。Pre-REITs的本質是公募REITs的前期融資,因此其資產類型的配置,也需要從公募REITs的資產類型的角度去考慮和安排。另外,公募REITs對資金用途限制亦較為嚴格,加上投資周期較長,費用也較高,故此Pre-REITs可承擔孵化和準備的作用,也可以快速實現資產盤活。
由於這幾年內地公募REITs供不應求,投資市場對此的需求甚為殷切,從而激發不少相關資產類別的Pre-REITs也如雨後春筍般出現,早在2022年,國內基礎設施Pre-REITs的市場規模已經突破了人民幣一萬億元,足見Pre-REITs與公募REITs之間的良好互動,相互補足的關聯性。 是次綠地香港和高和資本合作的Pre-REITs基金,可以說是一個測試水溫的操作。由於Pre-REITs基金可以讓投資人提前介入標的資產運營過程,後續可尋機通過公募REITs實現退出的投資業務模式。這次Pre-REITs選擇以保障性租用住宅為標的資產,理由是租金穩定,而且未來市場需求也大,從綠地香港的角度來說,或也能協助其轉型,須知道內地傳統房地產企業都面臨著一個嚴峻的時期。
筆者寄望透過Pre-REITs這種金融手段的歷練,能把內地存量時代的房地產盤活優化,並把房地產資產管理進一步專業化。
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