高息下另類房地產投資趨勢 盧銘恩會員

2024年3月29日 撰文：盧銘恩 香港專業及資深行政人員協會會員 方土控股行政總裁 中大商學院客座助理教授

隨着近年科技發展，衍生對都市生活形態的巨大變化，亦促使房地產告別以往比較單調的用途，開始將這個實體空間的功能變得多元化，從而也影響了房地產作為投資工具的收益界限。近年經濟大環境不佳，利息高企，機構投資者以及開發商都活躍於考慮核心傳統房地產以外，這類稱之為「另類房地產投資」的投資。

傳統來說，房地產投資大致上是兩大類型：1.是以收取租金的現金流形態的投資物業，如寫字樓、商舖等；2.就是以銷售為目標的開發型項目，如土地開發、住宅發展等。

另類房地產並沒有清晰權威的定義，一般指寫字樓、零售、商場、工業地產以外的非主流房地產，如新興的學生公寓、共享居住空間等。具體來說，可參考大致四種類別：1.教育類：如國際學校校舍、學生公寓和幼稚園；2.健康產業類：長者護理中心、醫療中心、私立醫院、養老院，甚至墳場骨灰閣之類的「陰宅」等；3.服務類：酒店、共享寫字樓、共享居住空間、自存倉儲和停車場；4.科技相關類：數據中心、室內耕作場所、用作擺放通訊科技設備的天台，甚至新興的沉浸式娛樂體驗場所等。

近年，另類房地產興起的原因不一而足，如人口老化的上升趨勢促進對長者屋及其他醫療產業衍生的地產需求。至於科技迅速發展也對傳統的房地產行業帶來顛覆性的影響，比如辦公樓受到共享工作空間的衝擊，零售地產在網購日常化的情況下也極需轉型，近年可見不少快閃店，以及聚焦文化創意的即時體驗來帶動餐飲零售消費的地產空間。電競娛樂等也帶來了新式的沉浸式體驗房地產。沉浸式體驗房地產是一種新興商業和文娛地產概念。

筆者相信，隨著新冠疫情和科技重新定義房地產，另類和多元房地產都勢必成為一個業界新標籤，在兼顧市場對新型另類的房地產需求之上，亦同時包含以人為本和環境保護的核心理念。再加上核心傳統的優質房地產越發短缺，市場上的熱錢會尋找新興的投資領域，而另類和多元房地產投資絕對是未來數年不可忽視的投資類別，必為投資者帶來理想而穩定的回報。