新加坡店屋(Shophouse)投資 體現社區商業地產的價值潛力 盧銘恩會員

2024年7月6日 撰文：盧銘恩 香港專業及資深行政人員協會會員 方土控股行政總裁 中大商學院客座助理教授

據報，阿里巴巴集團聯合創辦人馬雲的妻子張瑛，於今年年初在新加坡以4500萬元至5000萬新加坡元（折合約港幣2.6億至2.9億元）的價格，購入了位於達士敦路的三棟相鄰店屋（Shophouse)，引起不少房地產投資人重新再審視”店屋”這項具有當地特色的房地產類別。

其實近5到10年，新加坡店屋已成為私募股權基金、家族辦公室和超高淨值投資者的熱門投資對象。 店屋是新加坡常見的一種傳統建築，通常爲二到三層樓，一樓爲店鋪，二、三樓爲住家，外立面則爲各式各樣的南洋風情裝飾，並有一條五英尺長的走道遮蔭，以保護行人免受日曬雨淋，其他顯著特徵還包括紅色粘土屋頂瓦片、引入光線和空氣的中央通風井以及色彩繽紛的裝飾立面。在新加坡，有超過6500棟受保護的店屋，大多數仍是混合用途建築，底層設有零售或餐飲店，上方為住宅或辦公室。

隨着三年的世紀疫情結束，城市人的消費模式也有所改變，對傳統的商業地產，有着不同程度的影響，甚至打擊。筆者認為店屋具備投資的潛力，這跟後疫情年代，社區商業地產存在的重要性有關。

在新加坡，外國人都可以購買商業店屋。 資產管理者可以透過多種方式為店屋投資增值。 首先是實施租賃策略，引進願意且有能力支付更高租金的租戶，例如高檔餐飲企業，甚至共享辦公室，精品型酒店等。雖然店屋作為房地產來說，收益率較低（約 2% 至 3%），過去二十年來，店屋的價格穩定上漲。 2000 年 3 月的平均價格為每平方尺 377 新元，而近幾年，平均尺價保持穩定大概在3,000-4,500新元的水平。 店屋的稀缺性保存了其價值，就像限量版藝術品一樣，不難預見如此稀缺的店屋價格將繼續企穩。

整體來說，店屋並不具備特高的收益率，但隨著科技發展，加上後疫情時代的生活模式，社區商業房地產的存在越發重要，而店屋是發揮社區商業房地產的一個具備潛力的載體，故此在資本保值和資本增值方面將會有更好的表現。